Zdarzają się przypadki, w których właścicielem nieruchomości jest osoba całkowicie nie interesująca się swoją własnością, a jej posiadaczem osoba dbająca o nią, opiekująca się nią oraz ponosząca wszelkie ciężary i koszty z nią związane. Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego, umożliwiającą nabycie prawa własności nieruchomości na skutek upływu czasu i w związku z tym uregulowanie kwestii prawnych z nią związanych.
- Zasiedzenie nieruchomości – co to jest zasiedzenie?
- Zasiedzenie nieruchomości – przesłanki zasiedzenia nieruchomości
- Zasiedzenie nieruchomości – postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia i skutki zasiedzenia nieruchomości
- Zasiedzenie nieruchomości – podsumowanie
Zasiedzenie nieruchomości – co to jest zasiedzenie?
Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej k.c.) posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.
Natomiast art. 172 § 2 k.c. stanowi, że po upływie lat trzydziestu posiadacz nabywa jej własność, chociażby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zasiedzenie zalicza się do tzw. instytucji dawności, która wiąże powstanie określonych skutków prawnych z upływem czasu.
Zasiedzenie jest zatem sposobem nabycia prawa własności rzeczy przez osobę nieuprawnioną, będącą jej posiadaczem, na skutek faktycznego wykonywania tego prawa przez ustawowo określony okres czasu.
Głównym celem instytucji zasiedzenia jest usunięcie rozbieżności pomiędzy stanem prawnym, a stanem faktycznym.
Dodatkową cechą jest to, że nabycie danego prawa następuje w sposób pierwotny. Oznacza to, że nabycie własności w drodze zasiedzenia jest równoznaczne z utratą tego prawa przez poprzedniego właściciela.
Zasiedzenie nie jest także obarczone koniecznością uiszczenia jakiegokolwiek świadczenia na rzecz poprzedniego właściciela. Z uwagi na jego pierwotny charakter, nabycie własności następuje z mocy samego prawa, bez potrzeby składania oświadczenia woli, a także bez konieczności podejmowania przez posiadacza czynności ukierunkowanych na zalegalizowanie tego prawa.
W piśmiennictwie zasiedzenie uznawane jest za instytucję porządkującą i stabilizującą stan prawny rzeczy, albowiem groźba utraty rzeczy przez właściciela wskutek jej zasiedzenia przez inną osobę, dyscyplinuje go do prawidłowego wykonywania swoich uprawnień właścicielskich.
Omawiany przepis art. 172 k.c. odnosi się do zasiedzenia nieruchomości. Przedmiotem zasiedzenia może być zatem:
- nieruchomość gruntowa rozumiana jako część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności;
- nieruchomość lokalowa;
- nieruchomość budynkowa.
Przepisy k.c. regulują także kwestię zasiedzenia nieruchomości rolnej, jak również i rzeczy ruchomych, aczkolwiek kwestie te zostały pominięte w niniejszym opracowaniu.
Zasiedzenie nieruchomości – przesłanki zasiedzenia nieruchomości
Dyspozycja art. 172 k.c. umożliwia wyróżnienie trzech przesłanek zasiedzenia nieruchomości:
- posiadanie samoistne nieruchomości;
- upływ czasu;
- dobra i zła wiara.
Pierwsze dwie przesłanki mają charakter obligatoryjny co oznacza, że ich spełnienie jest konieczne. Przesłanka dobrej i złej wiary nie ma charakteru przesłanki samodzielnej, aczkolwiek warunkuje ona okres potrzebny do zasiedzenia.
Posiadanie determinujące możliwość zasiedzenia nieruchomości musi cechować się samoistnością i nieprzerywalnością.
W rozumieniu art. 172 k.c. posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada nieruchomością jak właściciel, korzysta z niej z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, ponosi wszelkie koszty z nią związane, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzania nią.
Istotną okolicznością w powyższym przypadku jest ciągłość posiadania. Posiadacz samoistny musi w sposób ciągły rozporządzać nieruchomością i dokonywać taki czynności, jakich dokonywać mógłby jej właściciel.
Dodatkowo, jeżeli w trakcie biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu swojego posiadania okres posiadania poprzedniego właściciela.
W powyższym przypadku istnieje jednak pewne ograniczenie – gdy posiadanie nieruchomości obarczone jest przesłanką złej wiary, okres ten może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi on przynajmniej trzydzieści lat.
Druga przesłanka dotyczy kwestii upływu czasu niezbędnego do zasiedzenia nieruchomości. Na kanwie tej przesłanki pojawia się zagadnienie dobrej i złej wiary od której uzależniony jest okres, po upływie którego może dojść do zasiedzenia nieruchomości.
Bieg zasiedzenia rozpoczyna się w momencie objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne, a kończy z upływem ostatniego dnia wyznaczonego terminu.
W przypadku nieruchomości, termin zasiedzenia wynosi odpowiednio:
- dla dobrej wiary – 20 lat;
- dla złej wiary – 30 lat.
Upływ ostatniego ustawowego dnia potrzebnego do zasiedzenia nieruchomości jest równoznaczny z nabyciem prawa własności przez posiadacza samoistnego i utratą tego prawa przez dotychczasowego właściciela.
Przepisy k.c jednakże i w tym przypadku zawierają pewne ograniczenia mające bezpośredni wpływ na termin zasiedzenia.
Art. 173 k.c. stanowi, że gdy właścicielem nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, to zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletniości przez właściciela.
Ostatnią z wymienionych przesłanek jest dobra i zła wiara. Nie ma ona wpływu na sam fakt zasiedzenia, aczkolwiek od niej uzależniony jest potrzebny do tego okres czasu.
Pojęcie dobrej i złej wiary ma charakter klauzul generalnych. Oznacza to, że w przepisach k.c. próżno szukać definicji legalnej każdego z tych pojęć.
Od uznania sądu opartego na zindywidualizowanych i skonkretyzowanych okolicznościach danej sprawy, zależeć zatem będzie, czy w konkretnej sprawie występuje dobra, czy też zła wiara posiadacza samoistnego.
Zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie panuje powszechne przekonanie, że posiadanie samoistne w dobrej wierze występuje wówczas, gdy posiadacz nie mając świadomości nabył nieruchomość od osoby, która nie była jej właścicielem lub też nie miała zdolności do czynności prawnych, bądź też gdy akt notarialny na podstawie którego doszło do przeniesienia własności okazał się nieważny.
Natomiast osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości wbrew powyższym okolicznościom, traktowana jest jako posiadająca w złej wierze, jeżeli z okoliczności sprawy można wysunąć wniosek, że zdawała sobie z tego sprawę, lub przy dochowaniu należytej staranności powinna zdawać sobie z tego sprawę.
Dodatkowo, należy zaznaczyć, że momentem który powinien być brany pod uwagę przy określaniu dobrej lub złej wiary, powinien być moment w którym posiadacz stał się posiadaczem.
Powyższe, jest równoznaczne z tym, że nawet w sytuacji w której osoba będąca posiadaczem nieruchomości w trakcie swojego posiadania dowiedziała się o okolicznościach przemawiających za traktowaniem jej jako posiadacza w złej wierze, to jeżeli w momencie uzyskania posiadania nie miała ona o tym wiedzy, należy traktować ją jako posiadacza w dobrej wierze i w związku z tym stosować krótszy okres potrzebny do zasiedzenia.
Zasiedzenie nieruchomości – postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia i skutki zasiedzenia nieruchomości
Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości toczy się w trybie postępowania nieprocesowego.
Sądem właściwym do rozpoznania sprawy w tym przedmiocie jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości.
Opłata od wniosku jest stała i wynosi 2.000 zł.
W postępowaniu w przedmiocie zasiedzenia nieruchomości, osoba występująca z takim wnioskiem do sądu musi wykazać jedynie fakt posiadania nieruchomości przez określony czas, a także że posiadanie to miało charakter samoistny i ciągły.
Z kolei, na właścicielu nieruchomości ciąży obowiązek zaprzeczenia powyższym okoliczności i udowodnienia, że posiadacz był w złej wierze, jego posiadanie nie miało charakteru samoistnego, a także że zostało przerwane.
Z uwagi na pierwotny charakter zasiedzenia, celem wystąpienia do sądu z wnioskiem o zasiedzenie nieruchomości jest uzyskanie postanowienia o stwierdzeniu nabycia prawa własności, które ma charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny.
Sąd po przeprowadzonym postępowaniu, przyznając rację posiadaczowi, stwierdza że spełnił on przesłanki zasiedzenia i tym samym z chwilą upływu ustawowego okresu czasu stał się właścicielem nieruchomości, zaś dotychczasowy właściciel utracił przysługujące mu prawo.
Należy także zwrócić uwagę, że nabycie prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia wywołuje skutki podatkowe. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie i w związku z tym obowiązkiem nowego właściciela jest uiszczenie odpowiedniej kwoty podatku.
Zasiedzenie nieruchomości – podsumowanie
Podsumowując zaprezentowane rozważania należy wskazać, że instytucja zasiedzenia jest skutecznym narzędziem umożliwiającym uregulowanie kwestii prawnych i faktycznych związanych z nieruchomością w przypadku gdy osobą faktycznie nią władającą nie jest jej właściciel.
Zasiedzenie jest sposobem na nabycie przez posiadacza samoistnego prawa własności nieruchomości po upływie określonego czasu i spełniania ustawowych przesłanek.
Zasiedzenie nieruchomości, pomimo stosunkowo prostych i jednoznacznych przesłanek przemawiających za jego spełnieniem, nie należy do kategorii spraw łatwych i szybkich.
Decydując się na skierowanie do sądu wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości koniecznym jest dokładne przygotowanie się do postępowania, albowiem w sposób kategoryczny i nie budzący jakichkolwiek wątpliwości należy wykazać, że okres posiadania nieruchomości którą wnioskodawca chce zasiedzieć cechował się samoistnością, ciągłością i trwał przez ustawowo uregulowany okres czasu.
Jeżeli przekazane informacje były dla Ciebie pomocne, będę wdzięczny za pozostawienie śladu w postaci polubienia (Facebook/Google) oraz/lub udostępnienia artykułu.
Powyższe, utwierdzi mnie w przekonaniu, że taka działalności z mojej strony jest przydatna i wartościowa, a także skutecznie zmotywuje do dalszego tworzenia tego rodzaju treści.
W razie wystąpienia problemów natury prawnej serdecznie zapraszam do kontaktu – jestem przekonany, że wiedza, doświadczenie i narzędzia którymi dysponuję zagwarantują znalezienie satysfakcjonującego i skutecznego sposobu na jego rozwiązanie.
Z poważaniem,
adw. Kamil Kijowski.
Niniejsza publikacja ma charakter wyłącznie informacyjno-edukacyjny oraz stanowi prywatny pogląd autora na opisywane zagadnienie, zgodnie ze stanem prawnym obowiązującym w dniu publikacji. Nie stanowi ona porady prawnej, wykładni prawa, a także jej następstwem nie jest powstanie stosunku zobowiązaniowego na linii klient-adwokat. Autor nie ponosi odpowiedzialności za szkody związane z zastosowaniem lub brakiem zastosowania się do informacji wskazanych w publikacji.